本院认为： 原告杜博和被告新晋美签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护。原、被告双方均应按合同约定履行合同义务。杜博按合同约定支付了房屋价款，履行了合同义务。被告新晋美应当按约定于2013年12月31日交付房屋，否则被告应按照合同约定支付相应的违约金。尽管新晋美于2013年12月30日通过EMS特快专递方式通知杜博交房，但此时合同约定的房屋尚未通过竣工验收，不符合双方约定，因此新晋美应当承担违约交房责任。因双方约定的房屋于2014年1月9日通过竣工验收，故新晋美支付的违约金应当从2013年12月31日计算至2014年1月9日共计10天，按照原告已交付的购房款532164元按日万分之三计算为1596.49元。 原告杜博主张违约金计算至被告新晋美实际交付房屋止，因在本案合同履行中房屋的交付非原告杜博配合而不能完成。从原、被告在合同中关于交付房屋的约定看，双方约定的交房条件是验收合格。原告杜博所购买的房屋2014年1月9日通过竣工验收，该房屋至2014年1月9日即具备交付条件。原告杜博请求违约金计算至实际交付之日，不符合双方约定，原告杜博过高请求部分，本院不予支持。 原、被告在合同中约定“根据国家及地区相关规定，应由买受人承担的维修基金、登记费、测量费、各项税费、各种初装费等，买受人同意由出卖人代收代缴。上述费用因政策变化而出现增减，出卖人不承担责任，双方据实多退少补。”原、被告签订的商品房买卖合同中已经明确约定房价及配套费的收取。就商品房买卖的约定不违反法律法规的效力性强制性规定，且被告收取的维修基金、登记费、测量费、各项税费、各种初装费等属于代收代缴行为，原告要求被告返还多收取的配套费的诉讼请求，既无事实依据又无法律依据，本院不予支持。 原告杜博请求被告新晋美继续履行合同，按照合同约定安装各项配套设施，达到合同约定的交房标准。被告新晋美在审理中同意杜博的该请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告杜博和被告河南新晋美置业有限公司继续履行双方于2013年3月4日签订的商品房买卖合同； 二、被告河南新晋美置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杜博违约金1596.49元。 三、驳回原告杜博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，由原告杜博承担807元，被告河南新晋美置业有限公司承担33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长 秦建强 审判员 刘庆丰 审判员 靳近 二〇一四年十二月八日 书记员 孟庆婷

本院认为： 张艺严与和基公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规相关规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同第八条、第九条约定：出卖人应当在2013年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人，如遇：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、遇国家法律和地方性法规变化或政府有强制要求的出卖人可据实予以延期。逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2014年3月9日，和基公司向张艺严交付了房屋，故张艺严要求和基公司按合同约定支付其逾期交房违约金本院依法予以支持。和基公司上诉称张艺严主张违约金已过诉讼时效一节，房屋交付后张艺严多次向和基公司主张，并提供证据佐证，本院予以认定，故诉讼时效存在中断情节。和基公司上诉称迟延交房系不可抗力，无事实依据，本院不予认定。和基公司主张违约金过高而请求减少，本案合同约定违约金并不属于过分高于实际损失，故该上诉请求本院亦不予支持。至于张艺严上诉主张请求暖气费分户计量属物业服务合同关系，本案不予涉及，其请求判决城六区广电网络公司进入4、5号楼不属法院受案范围。故和基公司与张艺严上诉理由均不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费410元由张艺严承担100元，陕西和基房地产开发有限公司承担310元。 本判决为终审判决。

审判长 侯静 审判员 高玮 代理审判员 侯新省 二〇一七年六月十九日 书记员 王晓平

本院认为： 合同双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行；原告依约交清了合同约定的相关款项（其中购房价款408168元），但被告未按合同约定的交房条件交付原告房屋应承担合同约定的逾期交房违约责任，因被告未向本院提供《竣工验收备案表》，故逾期交房时间应从2013年1月1日至2013年9月15日原告实际收房之日，被告己逾期交房258天，而原告没有根据合同约定要求解除合同，应视为原告要求继续履行合同，根据原告的诉讼请求及合同约定，被告依约应支付原告逾期交房的违约金10530.73元（原告已付房价款408168元x0.01%x258天）；另原告要求确认《商品房买卖合同》第十八条关于楼宇屋面使用及楼宇外墙面使用权归开发商所有的规定无效及要求被告支付占用代收取费用金额在银行同期活期储蓄利息计124.64元的诉讼请求理由不充分，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告李万作、姚兰逾期交房的违约金10530.73元，于本判决生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告李万作、姚兰其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审判长 欧燕 人民陪审员 滕久元 人民陪审员 罗德田 二〇一三年十一月四日 书记员 许莉

附法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

本院认为： 双方当事人签订的《昆山市商品房购销合同》及其附件系开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未就权利义务的具体内容与购房者自由磋商，因此应属格式合同的范畴。由于当事人在订立合同时地位并不完全对等，提供格式条款一方通常处于优势地位，合同对方则处于相对劣势，其仅可以表示接受或者拒绝，无权改变条款的具体内容，因此为了衡平当事人利益，合同法规定采用格式条款订立合同的，条款制订方应当遵循公平原则确定双方的权利义务，同时规定提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中双方当事人在《昆山市商品房购销合同》正本中对交房期限及违约责任作出了明确约定，但是合同附件四补充协议中则作出了相矛盾的约定，给予了开发商180天的交房宽展期，同时限制了购房者的合同解除权。双方当事人关于前述补充条款的效力意见不一，本院认为上述条款应当被认定为无效，理由如下：第一，补充协议本来是合同当事人对正文中的未尽事宜及细节性问题作出的更进一步约定，具有补缺性和递进性，其不应当作出与合同正文相违背的约定，大多数人通常意义上都会作出如此理解。本案中开发商以补充协议的形式，改变了原合同正文的约定，具有一定误导性；第二，相比较于合同正文，补充协议中关于宽展期的部分无论字体大小还是间距更不容易引起他人注意，相应条款前也未加注*号。法律规定提供格式条款一方应对其已尽合理提示及说明义务承担举证责任，而昆山世贸新发展置业有限公司未能就此完成举证义务；3、按照合同约定期限交付房屋是开发商的主要义务之一，否则其应当承担相应的违约责任，补充协议中的相关约定免除了其该项责任，同时限制了购房者获得违约赔偿及解除合同等法定救济性权利，双方的权利义务严重失衡，违反了公平原则，应属无效条款。原审法院认定补充协议的相关约定合法有效确有不当，属于适用法律错误，二审依法应当予以纠正。《昆山市商品房购销合同》中约定开发商逾期交房超出30日，买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当以已付购房款为基数，按照每日万分之四的标准支付逾期交房期间的违约金，上述约定合法有效，并不存在违约金过分高于实际损失等情形，故本院对于冯小松的二审诉请予以支持。上诉人冯小松的已付购房款金额为776449元，昆山世贸新发展置业有限公司交付房屋的日期为2015年5月2日，实际逾期121天，逾期交房违约金37580.13元，应当由被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司向冯小松支付。 综上，原审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，导致判决结果错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1258号民事判决； 二、被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人冯小松违约金37580.13元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费740元，由昆山世贸新发展置业有限公司。二审案件受理费740元，由被上诉人昆山世贸新发展置业有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 赵东 代理审判员 裘实 代理审判员 沈军芳 二〇一七年三月二日 书记员 柳璐

本院认为： 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：对逾期交房的违约金应如何认定。从本案查明的事实看，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2019年1月31日前交付房屋，但实际交付通知的时间为2019年7月20日，出卖人超过约定房产交付时间为170天。同时，合同对出卖人逾期交房超过90日的违约责任双方约定按下列第2种方式处理：1、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金。2、合同继续履行，出卖人支付违约金500元。根据上述约定，出卖人超过约定交付时间170天所应承担的违约责任损失为平均每月83元，该责任损失远远低于涉案房产同地段同类房屋的月租金价格，明显显失公平。《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。另，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。故，被上诉人要求增加违约金的主张符合法律规定。但，本案中被上诉人未举证证明因上诉人的逾期交房时间给其造成的实际损失额，且被上诉人要求继续履行合同，因此，综合考虑本案涉及同类系列案件的统一裁判标准，本院根据双方签订的《商品房买卖合同》，对逾期交房违约责任条款的约定调整为出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金。即上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金为7838元（170天*461039元*万分之1）。至于被上诉人二审诉辩中提出的诉请主张，因对一审判决未提出上诉，故本院不予审理。 综上，上诉人江西万筌置业有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

一、维持江西省万安县人民法院（2019）赣0828民初1598号民事判决第二项； 二、变更江西省万安县人民法院（2019）赣0828民初1598号民事判决第一项为：江西万筌置业有限公司于本判决生效后十日内支付何重华逾期交房违约金7838元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费127元，保全费203元；二审案件受理费116元，共计446元，由上诉人江西万筌置业有限公司负担300元，被上诉人何重华负担146元。 本判决为终审判决。

审判长 涂强 审判员 赖苏平 审判员 王东平 二〇二〇年四月十四日 书记员 张淑芳