本院认为： 本案争议焦点为：1、2010年3月青隆公司与王旭东签订的《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》及《金地锦城C区38#商住楼补充合同》的性质如何？是否有效？2、王旭东与刘年生之间形成了何种法律关系？王旭东与刘年生于2010年9月9日签订的《商住楼合作开发合同书》、分别于2011年10月1日、2013年9月11日签订的《协议书》、以及于2013年12月5日签订的《补充协议》的性质如何？是否有效？3、刘年生是否应向王旭东支付剩余房款，刘年生能否以王旭东根本未履行《补充合同》而拒绝支付剩余房款？刘年生是否违约，是否应按2013年9月11日订立的《协议书》向王旭东支付违约金？4、王旭东是否为适格原告？原审法院审查王旭东与青隆公司之间合同的性质和效力是否违反“不告不理”原则？ （一）关于2010年3月青隆公司与王旭东签订的《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》及《金地锦城C区38#商住楼补充合同》的性质和效力问题。 从《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》约定的内容看，青隆公司与王旭东共同投资，共担风险，共享盈利，该合同系合作开发房地产合同。但之后双方签订的《金地锦城C区38#商住楼补充合同》将前述合同所约定的合作开发模式变更为：青隆公司提供该项目土地使用权，王旭东提供该项目建设开发所需的全部资金。青隆公司向王旭东收取该项目合作开发的固定分利款268万元，且该固定分利款不因实际土地面积的差异而做任何调整。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”因青隆公司提供土地使用权，只收取固定利益，不承担任何经营风险，故青隆公司与王旭东签订的《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》、《金地锦城C区38#商住楼补充合同》具有土地使用权转让合同性质。同时，《金地锦城C区38#商住楼补充合同》还约定：王旭东以青隆公司名义开发建设该项目，独立经营、独立核算、自负盈亏，在该项目的拆迁、征地、开发、报建、施工、质量保修、销售、售后服务等过程中发生的任何费用、税费和纠纷赔偿、罚款以及相关责任与法律后果均由王旭东自行承担，与青隆公司无关。基于这些约定，王旭东实际是挂靠青隆公司、以青隆公司名义开发金地锦城C区38#商住楼，双方之间形成了挂靠关系。综上，2010年3月青隆公司与王旭东签订的《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》及《金地锦城C区38#商住楼补充合同》兼具土地使用权转让合同和挂靠开发房地产合同性质。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、、其他组织和个人，法律另有规定外，均可依照本条例取得土地使用权”。可见，法律并不禁止自然人依法取得土地使用权。虽然王旭东作为自然人没有房地产开发经营资质，但青隆公司系经过注册登记的房地产公司，具有房地产开发经营资质。相关法律、行政法规关于房地产经营资质的规定性质上属于管理性强制规范，不属效力性强制规范。王旭东挂靠青隆公司开发经营房地产的行为，即使违反了上述规定，相关行政管理机关可对其进行行政处罚，但这并不影响双方之间民事合同的效力。因此，2010年3月青隆公司与王旭东签订的《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》及《金地锦城C区38#商住楼补充合同》虽然名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同和挂靠开发房地产合同，但系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。刘年生上诉主张该合同无效，本院不予支持。 （二）关于王旭东与刘年生于2010年9月9日签订的《商住楼合作开发合同书》、分别于2011年10月1日、2013年9月11日签订的《协议书》、以及于2013年12月5日签订的《补充协议》的性质和效力问题。 王旭东与刘年生于2010年9月9日签订的《商住楼合作开发合同书》约定，王旭东出资183万元（占61%份额）、刘年生出资117万元（占39%份额）合作开发金地锦城C区38#商住楼项目（第一期），资金设立专项帐户，由双方委托管理人员负责监管。后续开发建设过程中尚需再投入资金，则按双方所占股份比例分摊，项目以王旭东名义进行开发建设，工程投资及施工以王旭东为主进行，刘年生有权监督及参与管理等等。从上述约定看，王旭东与刘年生因2010年9月9日《商住楼合作开发合同书》的签订、履行而形成了开发金地锦城C区38#商住楼项目的合伙关系。之后，王旭东与刘年生于2011年10月1日签订《协议书》，约定刘年生退出金地锦城C区38#商住楼项目，双方对合作期间的利润进行了结算，终止了合伙关系。2013年9月11日、2013年12月5日王旭东与刘年生分别签订《协议书》及《补充协议》，约定刘年生认购金地锦城C区38#商住楼总计3898.421㎡的房产，总价款约1735.6232万元。刘年生应分得的550万元利润冲抵购房款，购房款按照财务规定应支付到青隆公司帐户。该《协议书》及《补充协议》特别约定，刘年生所认购的上述房产，刘年生还应在房屋竣工验收后与青隆公司签订正式商品房买卖合同。从协议的上述内容看，协议确定了刘年生购买的商品房位置、房号、楼层、面积、购房价款及购房价款的支付时间，具备了商品房买卖合同的基本内容，但是，因王旭东无房地产开发资质，《商品房预售许可证》是以青隆公司名义取得的，，即使其是金地锦城****商住楼的实际投资人，无对外签订商品房买卖合同的主体资格，且协议约定了刘年生还应在房屋竣工验收后一定时间内与青隆公司签订正式的《商品房买卖合同》。故《协议书》及《补充协议》并非正式的商品房买卖合同，其性质更符合商品房内部认购合同的特征。 上述合同或协议，无论性质如何，均是王旭东与刘年生双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的合同无效的情形，故应确认有效。按约定，刘年生与青隆公司还将签订正式的《商品房买卖合同》，刘年生、青隆公司将按有关规定分别交纳相应的税费。王旭东、刘年生协议以青隆公司名义销售商品房的行为并不一定会造成国家税费的损失。故原审判决以此为由认定2013年9月11日《协议书》第五条、第六条及2013年12月5日《补充协议》无效，适用法律不当，本院予以纠正。 （三）关于刘年生是否应向王旭东支付剩余房款的问题。 按照2013年9月11日《协议书》的约定，刘年生应于2013年底前支付购房款1350万元（含550万元开发利润）。刘年生依约在2013年9月15日前支付了850万元。在2013年12月底500万元支付前，双方于2013年12月5日签订了《补充协议》，约定补充协议签订之后的购房款刘年生应支付到青隆公司账户，补充协议签订之前已支付的850万元，王旭东应当依法入青隆公司账户，如果王旭东不能及时入账，则王旭东提供相应的票据等用刘年生缴入青隆公司购房款进行滚动补足，否则刘年生有权拒付后期购房款等。如前所述，《补充协议》有效，对王旭东、刘年生均有约束力。《补充协议》虽未明确约定王旭东将所收款项入青隆公司账户或提供相应票据的具体时间，但“及时”即含有“不拖延、立刻、马上”的意思。与协议约定的刘年生支付500万元的履行期限（2013年12月31日）相比，王旭东履行义务的期限应早于或等于该期限。如晚于该期限才履行，显然谈不上“及时”。经查，王旭东在2013年12月31日前，未按约定将其收取刘年生的850万元购房款入青隆公司账户，也未提供相应的票据。且在刘年生于2014年2月25日前分三次支付了购房款1897656元后，仍未将款项入青隆公司账户或提供相应的票据。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求……”。第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序。先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”。据此，在王旭东未按《补充协议》约定履行义务时，刘年生有权按约定拒付剩余购房款。因本案中王旭东无证据证明其已按《补充协议》之约定履行其义务，其向王旭东主张剩余购房款的条件尚未成就，对王旭东请求刘年生支付剩余购房款的诉讼请求应予驳回。王旭东可在其按照《补充协议》之约定履行义务后再向刘年生主张剩余购房款。 （四）关于刘年生是否违约、是否应按2013年9月11日订立的《协议书》向王旭东支付违约金以及支付多少违约金的问题。 如上所述，因王旭东与刘年生于2013年12月5日签订的《补充协议》有效，王旭东未按该协议约定履行其义务，刘年生有权按协议约定拒付剩余购房款。故刘年生未付剩余购房款的行为并未违约。王旭东诉请刘年生支付违约金无事实和法律依据，不予支持。 （五）关于王旭东是否是适格原告的问题。 王旭东挂靠于青隆公司开发金地锦城C区38#商住楼项目，是该项目的实际投资人。作。作为金地锦城****商住楼的实际权利人，东有权以自己的名义与刘年生签订具有商品房内部认购合同性质的《协议书》及《补充协议》，并预收相应的购房款。在其认为刘年生未按《协议书》及《补充协议》约定支付剩余购房款时，也有权以自己名义起诉，请求法院判令刘年生支付剩余购房款和相应的违约金。故王旭东是本案适格原告。 （六）关于原审法院审查王旭东与青隆公司之间合同的性质和效力是否违反“不告不理”原则的问题。 王旭东、刘年生上诉均提出原审法院审理青隆公司、王旭东之间的《金地锦城C区38#商住楼合作开发合同》及《补充合同》违反了民事诉讼“不告不理”的原则。对此，本院认为，青隆公司与王旭东之间的合同是基础性合同，王旭东与刘年生之间合同性质和效力的认定，要以上述合同性质与效力的认定为基础，上述合同与本案的审理结果有关联，故对青隆公司、王旭东之间的合同应予审理。而且，合同效力的判断权在人民法院，人民法院审理合同纠纷案件，对合同效力的认定不以当事人是否提出合同效力确认请求为前提，不受当事人诉讼请求范围的限制。原审法院审查王旭东与青隆公司之间合同的性质和效力并未违反民事诉讼“不告不理”原则。 综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十六条、第六十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民一初字第21号民事判决； 二、驳回王旭东的诉讼请求。 一审案件受理费95765元，二审案件受理费125445元，共计221210元，由王旭东承担。 本判决为终审判决。

审判长 胡国运 代理审判员 吴玉萍 代理审判员 李平 二〇一四年十二月十五日 代书记员 陈慧

附：本案适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

法院认为： 至于上诉人王世清上诉所称“没有与邓艳‘恶意串通’，而是合法取得该讼争之房”的上诉理由，因邓艳取得该讼争房屋的来源不合法，即邓艳明知自己取得的房屋不合法，有意转让讼争房屋，主观上具有恶意。且上诉人王世清原系邓艳之姑父。因此，上诉人王世清“没有与邓艳恶意串通”无证据证实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用1600元，由上诉人邓知学负担800元，由上诉人王世清负担800元。 二审判决生效后，王世清、李思云、邓知学不服向本院申请再审，王世清、李思云申请再审称：1、二审程序违法。二审开庭当天，申请人刚出示证据就休庭，后该案直接判决维持原判，剥夺了申请人举证等诉讼权利；2、碗厂建司主体资格不合格，2012年2月29日威远县工商局的证明碗厂建司未注销和吊销登记的证明是虚假的，碗厂建司是邓知学的私营企业，所有权利和责任应当由邓知学承担；3、李伙清在2002年6月29日已经退伙，不在参与严中安置房合伙事宜，其于周明英于2003年8月9日购房协议不能作为定案根据，且该协议与2002年5月10日签订的协议前后矛盾，该两份协议都不具有真实性；4、邓知学将门面房卖给邓艳是对自有权利的处分，不是串通，更不存在恶意。王世清在邓艳手中购买该争议房屋是善意购买，支付了合理对价；5、请求法院把房子判给我。 申请再审人邓知学称：1、二审程序不合法，未开完庭就作了判决；2、碗厂建司和周明英的主体之格不合法，买房人是杨华而不是周明英，碗厂建司改制后，虽然未进行工商变更登记，但该企业已变为邓知学的私营企业，邓知学才应是被告人不是第三人；3、碗厂建司不具备主体资格与周明英签订房屋买卖合同 无效，建设单位虽然认可碗厂建司的存在，但邓知学是碗厂建司的私营业主，一审法院不尊重事实。 被申诉人碗厂建司答辩称，1、碗厂建司与严中协议上明确，建房工程款由碗厂建司全权处理，碗厂建司是有权处理本案的争议标的物；2、邓知学明知房款已付清，亲自收了周明英的办证手续费，交了钥匙给周，周进行了装修，周明英的标的物产权应受到法律保护；3、邓知学一房多卖，是欺诈行为，应当追求法律责任。 被申诉人严中答辩称：严陵中学与本案没有任何主体上的关系，不应承担任何法律责任。 被申诉人邓艳答辩称：1、邓知学对威远县严陵中学安置楼9—10轴拥有处分权；2、2002年6月10日碗厂建司与邓艳签订《委托修建严中职工安置楼协议》是双方的真实意思表示，邓知学与邓艳的买卖行为是合法有效的，邓艳交清了全部房款102600元及办证费5000元，取得了房屋产权证。应受法律保护；3被申请人邓艳将自己拥有的所有权和完全处分权的门面卖给王世清的行为是双方真实的意思表示，王世清依法取得了房产证，要求驳回被申诉人周明英的诉讼请求，依法重新改判。 本院再审查明的事实及证据与一、二审查明的事实及证据一致，本院予以确认。 再审另查明，二审在开庭审理过程中，由于当事人举证复杂，在上诉人陈述上诉理由、被上诉人进行答辩后，审判长宣布休庭。休庭后没有复庭继续开庭审理，双方当事人未进行证据交换也未进行法庭辩论，进而作出了二审判决。 再审还查明，邓知学2002年6月10日以碗厂建司的名义向其未成年女儿邓艳借现金7万元，并约定月利息1.2％，邓知学在批准意见栏注明：该借款以9号门面作抵押进行结算，如果没有分得9号门面将换其它门面，并以碗厂建司负责人的名义同其女儿邓艳签订了购买9号门面的购房协议，2003年7月30日邓知学又以碗厂建司的名义同女儿邓艳进行结算，利息为11060元。邓知学在付款凭证的右上角注明同意抵作9号门面购房款，批准意见栏注明本息共计81060元，9号门面54.59㎡x1900元=102600元，应补21540元。以上借、付款凭证上只有邓知学和其女儿邓艳签名，并盖有邓知学掌握的财务专用章。2004年11月9日邓知学向其女儿邓艳出据收条载明：收到邓艳交来严陵镇园丁街137号门面购房款102600元，借款本息转81060元，应补21540元，并加盖碗厂建筑有限责任公司公章和财务专用章，落款负责人邓、会计蒋、收款人邓知学，同时在收条右上角注明预交办证费5000元，2004年11月16日邓艳取得争议房屋所有权证。上述事实有借条、收条和付款凭予以证实。 本院再审认为：碗厂建司是经工商部门核准登记依法成立的具有独立法人资格的建筑企业，因改制由威远县碗厂镇政府转让给邓知学为私营企业，但碗厂建司的营业执照未在工商部门办理变更、注销登记手续。该企业对外一直使用碗厂建司名义承包工程，2002年1月24日碗厂建司法定代表人王治闳代表（乙方）与严陵中学（甲方）签订《威远县严陵中学职工经济实惠房工程施工合同》修建工程，邓知学作为碗厂建司经办人负责承建，邓知学、李伙清作为该工程的项目经理管理修建工作，由于碗厂建司未在工商局注销，由原法定代表人王治闳代表碗厂建司负责管理，因此，碗厂建司使用的三枚公章（包括财务专用章）是经邓知学认可的，碗厂建司具备独立的诉讼主体资格。王世清、李思云、邓知学称威远县工商局出据的证明是假证，无证据证明其主张，其申诉理由不能成立，本院不予支持。 2002年3月16日，申诉人邓知学作为（甲方）与李伙清（乙方）签订《合伙经营协议书》，双方约定：严中河北街D3＃楼安置房修建等事宜甲乙双方共同完成，经营中产生的盈亏由甲乙双方各占百分之五十。在合伙过程中，李伙清以具备独立的诉讼主体资格碗厂建司的名义，于2002年5月10日与被申请人周明英草签的《委托集资建房协议》和2003年8月9日与周明英委托其子杨华补签的《购房协议》是双方的真实意思表示，协议内容不违反国家法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，上述合同依法成立。按协议约定周明英向签约人李伙清交付了房款，李伙清在收款条上签名并加盖了碗厂建司的公章，该购房协议合法有效，应受法律保护。2002年6月29日李伙清虽然退出了合伙，是邓知学与李伙清内部的事情，不能对抗第三人周明英签订的购房合同。碗厂建司也向周明英发出了进住通知，邓知学代表碗厂建司向周明英收取了办房产证费5000元，并亲自将房屋交付给了周明英，周明英实际占有、使用了讼争之房。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用，收益和处分的权利”、第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权人财产交付时起转移。法律另有规定或者当事人有约定的除外”的规定。依据以上法律规定，周明英对争议房屋享有合法的物权。原一审、二审法院判决讼争之房归被申诉人周明英所有是正确的。邓知学称李伙清以碗厂建司的名义给周明英签订的购房合同无效的申诉理由不能成立，不予支持。 至于王世清、李思云在申诉中称没有与邓艳恶意串通，是合法购买讼争房屋的申诉理由，因邓艳取得讼争之房的来源不合法，在全国房屋价格上涨的情况下，邓艳将其不合法购买的讼争之房，低价转让给王世清，且王世清原是邓艳之姑父，双方主观上具有恶意，其行为侵害了周明英的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…..（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，邓知学与邓艳以及邓艳与王世清签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，均属无效协议，因此王世清、李思云对讼争之房不享有合法的物权。王世清、李思云申请再审称“没有与邓艳恶意串通”的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，但二审开庭审理程序违法，本院再审已予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持本院（2013）内民终字第523号民事判决。 本判决为终审判决。

审判长 王宏 审判员 潘建军 审判员 魏发英 二〇一四年十一月七日 书记员 王虹又

本院认为： 1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，在第五章“房地产权属登记管理”中，确立了土地使用权登记发证制度，故国有土地使用权是否转移，应依登记为准。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第九条更是明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，依原告提交的《个人独资企业营业执照》、《福建省工业产品执行标准证书》，能够证实福安市澳发电机厂系原告陈云贵个人独资的企业，故“安政国用（2000）字第x号”《国有土地使用证》所登记确定的土地使用者为福安市澳发电机厂，也可以说，原告陈云贵对福安市澳发电机厂的土地享有使用权。然而，被告陈奶松接受原告陈云贵委托全权管理福安市澳发电机厂后，既未经陈云贵同意也未经陈云贵事后追认，却擅自到工商管理机关办理福安市澳发电机厂相关投资人工商变更登记。原告陈云贵提交的福建鼎力司法鉴定中心的“闽鼎（2013）文鉴字第65号”《文书司法鉴定意见书》印证了陈奶松办理福安市澳发电机厂相关投资人工商变更登记时提交给福安市工商行政管理局的《出资额转让协议书》上的“陈云贵”三个字非陈云贵本人笔迹。故被告陈奶松办理投资人变更登记的行为属于无权代理行为，对原告陈云贵不发生效力。被告陈奶松私自将独资企业的投资人进行变更，实际上是处分了投资人的财产权，被告陈奶松在没有取得处分权或其处分行为在没有得到权利人陈云贵追认的情况下，其处分行为无效。因此，2005年4月13日落款姓名为“陈云贵、陈奶松”的《出资额转让协议书》亦属无效合同。应认定福安市澳发电机厂业主系原告陈云贵，而非被告陈奶松个人，即被告陈奶松并非诉争“安政国用（2000）字第x号”《国有土地使用证》所登记的福安市澳发电机厂的产权人。 综上所述，本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。福安市澳发电机厂系原告陈云贵个人独资企业。原告陈云贵对福安市澳发电机厂的土地享有使用权。原告陈云贵授权被告陈奶松管理福安市澳发电机厂，而被告陈奶松既未经陈云贵同意也未经陈云贵事后追认的情况下，擅自到工商管理机关办理福安市澳发电机厂相关投资人工商变更登记，其办理变更登记的行为属无效行为。被告陈奶松提交的《出资额转让协议书》亦属无效合同，“安政国用（2000）字第x号”《国有土地使用证》所登记的福安市澳发电机厂的产权仍属于原告陈云贵。故原告陈云贵提出的上述诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈寿印提出驳回原告诉讼请求的抗辩理由，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。被告陈奶松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第六十三条、第六十六条、第七十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条、第六十六条及《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

一、确认原告陈云贵为“安政国用（2000）字第x号”土地的使用权人。 二、法院停止对“安政国（2000）字第x号”土地使用权的执行。 受理费人民币100元，由被告陈寿印、陈奶松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）

审判长 王梓安 审判员 张仲琅 人民陪审员 郭爱斌 二〇一三年十月二十二日 书记员 阚娟

附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法通则》 第五十八条下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的； （六）经济合同违反国家指令性计划的； （七）以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。 公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责作任。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效。 （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 （二）恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益。 （三）以合法形式掩盖非法目的。 （四）损害社会公共利益。 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 附注：本判决的申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

本院认为： 综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要在以下几个方面，现分别评述如下： 一、关于捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》的效力问题。威斯特公司上诉认为《商品房买卖合同》为无效合同，其主要理由是：1、南洋物业委托捷祥置业向粟力转让案涉房屋的行为构成无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《商品房买卖合同》为无效合同；2、案涉房屋在签订《商品房买卖合同》时处于查封状态，而查封的房屋依法不得转让。 本院认为，1、《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的“处分行为”是指直接完成标的物的物权转移、变更、消灭的行为，而签订买卖合同这一行为并非处分行为，而是负担行为，其仅在当事人之间发生负有相应给付义务的法律效果，并不直接导致物权发生变动。本案中，粟力根据《商品房买卖合同》仅能取得要求交付和办理房屋转移登记的债权请求权，案涉房屋的所有权变更至粟力名下尚需办理转移登记才能实现，《商品房买卖合同》并不能直接完成案涉房屋的所有权转移。因此，捷祥置业与粟力签订《商品房买卖合同》的行为并不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的“处分行为”，故不能以《中华人民共和国合同法》第五十一条作为认定案涉《商品房买卖合同》无效的法律依据，威斯特公司关于案涉《商品房买卖合同》构成《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无权处分行为”、应属无效的上诉理由系错误理解“处分行为”的概念，本院不予支持；2、关于案涉《商品房买卖合同》是否违反了被查封房屋不得转让的规定，首先需要厘清案涉房屋的查封性质问题，本院认为，案涉房屋在本院于2000年3月28日进行查封时为捷祥置业所有，本院对其进行的查封在当时确系为执行（1999）成经初字第547号判决中财产内容所采取的执行措施。而在本院于2000年6月29日裁定将案涉房屋抵偿给威斯特公司后，案涉房屋的所有权在（2000）成执字第374号民事裁定书送达威斯特公司后即转移给威斯特公司，此时作为执行措施的查封目的已经实现。之后存续于案涉房屋的查封，不再是一种具有执行措施性质的查封，而是本院在威斯特公司已经取得案涉房屋所有权、但同时尚未办理完成房屋产权登记变更手续的情形下，因威斯特公司反映有人出售案涉房屋并提出请求，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第303条“在人民法院执行完毕后，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院应当采取措施，排除妨害”之规定而采取的一种保护性措施，此种名为查封的保护性措施与作为保全、执行措施的查封之重要区别在于：作为保全、执行措施的查封，其查封对象是捷祥置业所有的财产，其目的在于通过限制房屋所有权人捷祥置业的处分权以确保威斯特公司的债权得以实现，而名为查封的保护性措施，其查封的对象已不是捷祥置业所有的房屋，而是威斯特公司所有的房屋，其并不限制房屋所有权人威斯特公司对房屋的处分权。综上，威斯特公司上诉所援引的最高人民法院相关答复等文件精神在于禁止查封财产所有人处分查封财产，其适用的范围是作为保全、执行措施的查封，而本案这种名为查封的保护性措施与上述答复、规定中的查封性质不同，故不能以上述规定作为判断案涉《商品房买卖合同》效力的依据。威斯特公司关于案涉房屋尚处于司法查封状态、案涉《商品房买卖合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。同理，威斯特公司关于本案应由执行法院管辖的上诉理由亦不具有相应的事实依据，本院亦予以驳回。 二、关于案涉《商品房买卖合同》的出卖人应当如何确定的问题。威斯特公司上诉认为，《呼吁》表明粟力在签订《商品房买卖合同》之前已明知威斯特公司与南洋物业之间存在第一次房屋转让合同，南洋物业在尚未实际获得房屋产权的情况下委托捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》为第二次房屋转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》即使有效，那么该合同的当事人为南洋物业和粟力，粟力等人无权要求捷祥置业协助办理产权过户手续。本院认为，《呼吁》的内容不能直接推定得出粟力在签订合同时知道南洋物业与捷祥置业之间存在委托关系，因此本案不存在适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的事实基础，威斯特公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。 三、关于粟力是否是善意第三人的问题，本院认为，粟力是否是善意第三人，主要表现在其是否是在不知道真实权利状态下对权利外观的合理信赖而签订《商品房买卖合同》。就本案而言，威斯特公司提供的证据尚不足以证明粟力在签订合同时明知所购房屋为威斯特公司所有或房屋权属存在明显冲突。主要理由是：1、粟力的《呼吁》证明粟力在购房时审查了商品房预售许可证等资料，其已经尽到了作为一般购房人在购房时的审查注意义务。虽然威斯特公司在粟力签订《商品房买卖合同》时已经向南洋物业发出了解除买卖合同的通知，但并未就其解除意思形成相应的足以对外引起第三人注意的外观，粟力无从了解威斯特公司已通知南洋物业解除合同的事实；2、虽然威斯特公司在《华西都市报》刊登声明，人民法院亦曾张贴封条，但上述行为均发生在粟力签订《商品房买卖合同》之后，粟力在签约时不可能知晓上述情况；3、虽然威斯特公司在诉讼中举示了捷祥置业于2005年2月3日作出的《承诺书》以证明粟力当时知晓案涉房屋存在权属纠纷，但该行为亦发生在粟力签订《商品房买卖合同》之后，粟力在签约时不可能知晓该情况；4、虽然捷祥置业的法定代表人赵留京陈述捷祥置业在售房时告知购房者案涉房屋无法办理备案，但该陈述为单方陈述，粟力亦不认可，无其他证据印证；5、就交易金额而言，粟力与捷祥置业的房屋交易价格基本与当时市场交易价格相当，不足以达到推定购房人具有恶意的程度；6、虽然粟力与捷祥置业未待合同约定的交房条件成就即完成交房，但该行为发生于合同订立后的履行阶段，而作为确认当事人是否善意的时间标准指的是当事人在缔约时的心理状态，故交房行为本身并不能成为否定粟力在签订购房合同时具有善意的依据。综上，本院认为粟力在签订《商品房买卖合同》时具有善意。 四、关于粟力要求捷祥置业协助办理产权转移登记的诉请是否应当得到支持的问题，本院认为，威斯特公司在本院裁定将案涉房屋抵偿给该公司后已取得案涉房屋的所有权，威斯特公司是案涉房屋的真正所有权人，但由于案涉房屋所有权未登记于威斯特公司名下，造成了其实际权利状态与公示所体现的权利状态不一致，即房屋的真正实际所有权人为威斯特公司，而商品房预售许可证等证件登记的房屋权利人为捷祥置业。依据公信原则，作为善意第三人的粟力出于对公示证件的信赖而与捷祥置业签订《商品房买卖合同》，其权利可以对抗和排斥真正权利人威斯特公司的所有权，法院对其权利请求，应予支持。原审法院判决捷祥置业协助将案涉房屋产权过户到粟力名下并无不当，威斯特公司可就因此所遭受的损失另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1000元，公告费55.71元，均由成都威斯特电梯有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 李泽颖 代理审判员 夏伟 代理审判员 王果 二〇一四年十二月九日 书记员 吴丹丹

本院认为： 综合各上诉人与被上诉人的主张，本案二审的争议焦点主要是：一、涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的效力问题；二、实验外贸公司是否应向国机保利公司支付逾期办证违约金的问题；三、如应当支付，志信公司、岗厦公司是否应对实验外贸公司承担连带清偿责任的问题。 关于争议焦点一，实验外贸公司与岗厦公司上诉主张涉案房屋所在的文蔚大厦项目虽于1998年8月取得编号为深（福）房许字（1998）035号《房地产预售许可证》，但该证因有效期限至2000年8月13日止而失效，该证失效之后并没办理相关延期手续，故上诉人与国机保利公司双方在该预售许可证失效后的2001年9月29日签订的房地产买卖合同为无效合同。对此，本院认为，文蔚大厦项目于1998年8月取得编号为深（福）房许字（1998）035号的《房地产预售许可证》，其有效期限至2000年8月13日，该事实表明文蔚大厦项目并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房预售合同无效的情形，实验外贸公司与岗厦公司以商品房预售许可证过了有效期为由主张买卖合同无效的理由不成立。国机保利公司与实验外贸公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，原审判决认定其有效正确。 关于争议焦点二，原审判决依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，确定实验外贸公司自2002年9月28日起承担逾期办证违约责任。由于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人承担的违约责任仅适用于当事人对违约责任未作特殊约定的情形，而本案中，实验外贸公司与国机保利公司在合同中约定，卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》的有关税费按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担；如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。买卖双方对于逾期办证违约金已有约定，因此本案不应当适用上述规定。由于涉案房所在的文蔚大厦至今未取得深圳市建设工程竣工验收备案证明书，因此依据上述合同约定，尚不能起算逾期办证违约金。国机保利公司请求实验外贸公司支付逾期办证违约金的理由不成立，应予驳回。实验外贸公司、志信公司和岗厦公司关于该问题的上诉主张，理由成立，本院予以采纳。原审判决对该问题的处理适用法律错误，应予纠正。如果国机保利公司认为其无法办理房屋所有权登记系因实验外贸公司的原因所致，可以依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定主张相关权利。 关于争议焦点三，由于实验外贸公司无须支付逾期办证违约金，不存在志信公司、岗厦公司承担连带清偿责任的问题。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：

一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第865号民事判决； 二、驳回深圳国机保利机电设备有限公司在一审的诉讼请求。 一审案件受理费8998元（由国机保利公司预交）、二审案件受理费22395元（实验外贸公司、志信公司、岗厦公司各预交7465元），均由深圳国机保利机电设备有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 杨潮声 审判员 聂效 代理审判员 王丹妮 二〇一四年十二月十八日 书记员 李全慧

附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。