本院认为： 蓝天公司与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。 关于涉案房屋是否交付的问题。双方在《买卖合同》第十一条约定了交楼时间为2016年6月15日前及相应的交房条件，在第十四条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第八条中亦再次补充约定办理收楼手续时雅恒公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，涉案房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，涉案房屋所在小区于2012年12月18日通邮、2013年6月20日接通燃气、2013年10月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2014年10月27日确认送电、2014年10月30日户内给水工程验收合格，取得永久用水，以上可以认定涉案房屋于2014年10月30日前已满足交楼条件，雅恒公司在房屋符合交楼条件后于2016年6月1日向蓝天公司发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求蓝天公司于2016年6月7日至2016年6月15日前往收楼，上述《收楼通知书》邮寄至蓝天公司在《买卖合同》中约定的通讯地址，依据双方《补充协议》第十二条的约定，“如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”，《收楼通知书》应视为2016年6月4日已送达，雅恒公司已履行通知收楼的义务。 关于蓝天公司主张的房屋质量问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房者拒绝收楼的合理理由应为房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用。认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。而本案中，蓝天公司陈述的房屋存在墙体渗水、卫生间有积水、门框缝隙过大等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，并非房屋主体结构问题，亦未严重影响其正常居住使用。因此，蓝天公司未能举证证实涉案房屋存在的质量瑕疵严重影响其正常居住和使用，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，其据此拒绝收楼无理据。故对蓝天公司的上述抗辩理由本院不予采纳。 综上，蓝天公司在收到雅恒公司的《收楼通知书》后，无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋的相关风险自《收楼通知书》确定的交付使用之日起由蓝天公司承担。因此，《收楼通知书》确定的最后收楼时间即2016年6月15日为涉案房屋的交付时间，此后未收楼的责任由蓝天公司自行承担，本院确认雅恒公司于2016年6月15日将涉案房屋交付予蓝天公司。至于涉案房屋交付时的质量瑕疵问题，属于雅恒公司的保修责任范围，蓝天公司可另循其他途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

确认原告广州雅恒房地产开发有限公司已于2016年6月15日将位于广州开发区悦然三街4号雅居乐富春居自编36栋1层102号房交付被告深圳市蓝天世纪教育咨询有限公司。 案件受理费100元，由原告广州雅恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判长 李春辉 人民陪审员 李焕雯 人民陪审员 张文寅 二〇二〇年九月四日 法官助理钟陈 书记员 姚春华

本院认为： 张锦雯、简永强与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。 关于涉案房屋是否交付的问题。双方在《买卖合同》第十一条约定了交楼时间为2016年3月20日前及相应的交房条件，在第十四条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第八条中亦再次补充约定办理收楼手续时雅恒公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，涉案房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，涉案房屋所在小区于2012年12月18日通邮、2013年6月20日接通燃气、2013年9月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2014年10月27日确认送电、2014年10月30日户内给水工程验收合格，取得永久用水，以上可以认定涉案房屋于2014年10月30日前已满足交楼条件，雅恒公司在房屋符合交楼条件后于2016年3月8日向张锦雯、简永强发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求张锦雯、简永强于2016年3月12日至2016年3月20日前往收楼，上述《收楼通知书》邮寄至张锦雯、简永强在《买卖合同》中约定的通讯地址，依据双方《补充协议》第十二条的约定，“如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”，《收楼通知书》应视为2016年3月11日已送达，雅恒公司已履行通知收楼的义务。 关于张锦雯、简永强主张的房屋质量问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房者拒绝收楼的合理理由应为房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用。认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。而本案中，张锦雯、简永强陈述的房屋墙体存在空鼓、开裂，渗水、积水，采光井的玻璃破裂等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，并非房屋主体结构问题，亦未严重影响其正常居住使用。因此，张锦雯、简永强未能举证证实涉案房屋存在的质量瑕疵严重影响其正常居住和使用，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，其据此拒绝收楼无理据。故对张锦雯、简永强的上述抗辩理由本院不予采纳。 综上，张锦雯、简永强在收到雅恒公司的《收楼通知书》后，无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋的相关风险自《收楼通知书》确定的交付使用之日起由张锦雯、简永强承担。因此，《收楼通知书》确定的最后收楼时间即2016年3月20日为涉案房屋的交付时间，此后未收楼的责任由张锦雯、简永强自行承担，本院确认雅恒公司于2016年3月20日将涉案房屋交付予张锦雯、简永强。至于涉案房屋交付时的质量瑕疵问题，属于雅恒公司的保修责任范围，张锦雯、简永强可另循其他途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

确认原告广州雅恒房地产开发有限公司已于2016年3月20日将位于广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编E-26栋1层102号房交付被告张锦雯、简永强。 案件受理费100元，由原告广州雅恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判长 李春辉 人民陪审员 李焕雯 人民陪审员 张文寅 二〇二〇年九月四日 法官助理钟陈 书记员 姚春华

本院认为： 刘晖、黎铮与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。 关于涉案房屋是否交付的问题。双方在《买卖合同》第十一条约定了交楼时间为2016年3月20日前及相应的交房条件，在第十四条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第八条中亦再次补充约定办理收楼手续时雅恒公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，涉案房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，涉案房屋所在小区于2012年12月18日通邮、2013年6月20日接通燃气、2013年9月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2014年10月27日确认送电、2014年10月30日户内给水工程验收合格，取得永久用水，以上可以认定涉案房屋于2014年10月30日前已满足交楼条件，雅恒公司在房屋符合交楼条件后于2016年3月8日向刘晖、黎铮发出《雅居乐富春山居收楼通知书》，要求刘晖、黎铮于2016年3月12日至2016年3月20日前往收楼，上述《收楼通知书》邮寄至刘晖、黎铮在《买卖合同》中约定的通讯地址，依据双方《补充协议》第十二条的约定，“如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达”，《收楼通知书》应视为2016年3月11日已送达，雅恒公司已履行通知收楼的义务。 关于刘晖、黎铮主张的房屋质量问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。由此可见，购房者拒绝收楼的合理理由应为房屋主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用。认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。而本案中，刘晖、黎铮陈述的一楼天花有水浸、负一楼采光玻璃破裂，以及提交的多份其签署的《客户诉求处理单》及《业主收楼验收表》载明涉案房屋存在墙面空鼓、天花板发白圈、负一层推拉门缺少把手等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，并非房屋主体结构问题，亦未严重影响其正常居住使用。因此，刘晖、黎铮未能举证证实涉案房屋存在的质量瑕疵严重影响其正常居住和使用，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，其据此拒绝收楼无理据。故对刘晖、黎铮的上述抗辩理由本院不予采纳。 综上，刘晖、黎铮在收到雅恒公司的《收楼通知书》后，无正当理由拒绝接收涉案房屋，涉案房屋的相关风险自《收楼通知书》确定的交付使用之日起由刘晖、黎铮承担。因此，《收楼通知书》确定的最后收楼时间即2016年3月20日为涉案房屋的交付时间，此后未收楼的责任由刘晖、黎铮自行承担，本院确认雅恒公司于2016年3月20日将涉案房屋交付予刘晖、黎铮。至于涉案房屋交付时的质量瑕疵问题，属于雅恒公司的保修责任范围，刘晖、黎铮可另循其他途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

确认原告广州雅恒房地产开发有限公司已于2016年3月20日将位于广州开发区悦然二街3号雅居乐富春居自编E-26栋1层101号房交付被告刘晖、黎铮。 案件受理费100元，由原告广州雅恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判长 李春辉 人民陪审员 李焕雯 人民陪审员 张文寅 二〇二〇年九月四日 法官助理钟陈 书记员 姚春华

本院认为： 本案系商品房预售合同纠纷。金仑公司与金颖签署的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚意履行。 本案争议焦点是：金仑公司通知金颖收楼时，涉案房屋是否满足正常居住使用条件，金颖能否以房屋质量问题为由拒绝收楼。 根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2017年12月31日前，涉案房屋所属工程已通过竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，符合双方在合同中约定的交房条件。 但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。可见，房屋主体结构质量不合格和房屋存在严重质量问题影响正常居住使用是构成购房者拒绝收楼的合理理由。因此，本案的关键在于金颖收楼时涉案房屋存在的质量问题是否严重影响其正常居住使用。而认定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，应结合是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰和影响买受人的正常生活、可否修复进行综合判断。本案中，金颖提交2017年12月31日的《交房验收指引表》，该表中记录显示案涉房屋存在厨房橱柜破损、松动，卫生间洁具洗手盆故障及五金配件故障，客厅墙面涂料色差及空鼓，卫生间洁具类排水管渗漏，天花色差及开裂、不平，卧室门套开裂、松动、门吸故障等情况，该裂缝、渗漏、松动等情况只是一般的房屋质量瑕疵问题，属于房屋质量保修的范围。事实上，在金颖提出前述质量问题后，金仑公司也积极进行了整改、修缮工作，并在修缮完成后通知了金颖。因此，金颖未能举证房屋存在的质量瑕疵严重影响正常居住，更未能举证证实房屋主体结构质量不合格，因此案涉房屋的质量瑕疵不应作为金颖拒绝收楼的正当理由。金颖要求金仑公司按照《商品房买卖合同》约定支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于案涉房屋金颖已经于2018年8月10日办理收楼手续，且金仑公司提交2018年10月18日案涉房屋拍摄的照片，证实案涉房屋已经维修完毕。对于金颖要求金仑公司承担工程质量保修责任，彻底解决反复出现的渗水问题，使案涉房屋满足入住条件这一诉讼请求，本院不予支持。同理，金颖要求金仑公司支付从2018年8月10日起至房屋彻底满足交付条件之日止的同小区同类户型房屋租金，暂计至2018年10月10日止共计6000元的诉讼请求，本院同样不予支持。 本案系房屋买卖合同纠纷，金颖要求金仑公司支付误工及交通费损失缺乏法律依据，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百四十八条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告金颖的全部诉讼请求。 案件受理费1357.9元，由原告金颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判长 秦智勇 审判员 李娜 审判员 王梦 二〇一九年五月二十三日 书记员 张淳淳

林婕

本院认为： 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人的诉辨意见，本案争议焦点为：一、腾飞公司是否存在逾期交房的违约行为；二、如腾飞公司存在逾期交房的违约行为，违约金如何计算。针对上述争议焦点，本院分析如下： 关于争议焦点一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故取得竣工验收备案表应为涉案房屋的法定交付条件。根据案涉合同约定，腾飞公司应当在2016年12月31日前将房屋交付给邹文镜、魏丽珍，但腾飞公司直至2017年8月28日才取得涉案工程竣工验收备案表，因此，腾飞公司于2017年2月20日通知邹文镜、魏丽珍收楼，该收楼通知对邹文镜、魏丽珍不产生法律约束力，故腾飞公司存在延期交房的违约事实，邹文镜、魏丽珍有权主张腾飞公司支付逾期交房违约金。 关于争议焦点二逾期交房违约金计算标准，由于腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，补充协议约定不论腾飞公司违约时间的长短均将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定对邹文镜、魏丽珍显失公平。考虑邹文镜、魏丽珍因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，一审法院根据公平和诚实信用原则，酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金，没有超出合理裁量范围，本院予以确认。因截至一审邹文镜、魏丽珍起诉之日，腾飞公司尚未取得竣工验收备案表，一审判处腾飞公司承担逾期交房违约金至一审起诉之日止，并无不妥，在此之后产生的逾期交房违约金邹文镜、魏丽珍可另行解决。至于腾飞公司上诉称系由于当地行政管理部门的原因导致涉案房屋未能及时取得永久用电，要求免责的问题。根据本案查明的事实，腾飞公司在邹文镜、魏丽珍提起本案诉讼时，尚未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，亦即腾飞公司逾期交房并非仅是由于永久用电问题而导致，故本院对于腾飞公司该上诉理由不予采纳。 综上所述，腾飞公司上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费561.64元，由上诉人广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 梁淑敏 审判员 梁燕梅 审判员 李焕 二〇一八年七月十七日 书记员 曾美玲