本院认为： 原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在该合同履行过程中，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，被告未能按合同约定的时间向原告交付房屋，直至2018年5月10日向原告交付了房屋，故被告存在违约的事实，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，被告逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，现原告主张违约金计算至2018年4月30日，对此本院予以准许，故被告应承担违约金61600元【423371元x0.0003x485天（2016年12月31日至2018年4月30日）=61600元】。虽被告抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交证据不足，对该抗辩主张，本院不予采纳。关于被告主张购房合同中约定的违约金过高的抗辩，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的违约金合理，对此抗辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：

青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向谢莹敏给付逾期交房违约金61600元。案件受理费1340元，减半收取670元，由被告青海省天桥房地产投资有限公司负担（此款原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。 根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.天桥房地产开发有限公司延期交房是否存在不可抗力之免责情形；2.双方于《房屋预售合同》中的违约金计算方式是否存在过高的情形。 本案二审期间上诉人天桥公司提交新证据：《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》，证明因西宁市规划局对项目外立面的变更优化要求，天桥公司变更外立面设计方案，重新施工导致延误工期476天的不可抗力情形。关于该证据，被上诉人质证认为：一、该证据不属于法定二审新证据，情况说明中反映的事情发生于2015年至2017年，应在一审期间提交该证据，依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法解释》第102条之规定，该证据系故意或重大过失逾期提供的证据，不应予以采信。二、依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法解释》第115条之规定，情况说明的行文及落款不符合对外出具文书的格式，真实性、合法性存疑。三、情况说明中外立面优化工程不能导致整体停工，亦未反映出对亮化方案的变更提升，且通知停工直至项目报批的时间跨度大，延期的具体情形未得到证实。本院认为，请示函及情况说明经当庭与原件核对，可确认其真实性。情况说明以西宁市规划局编号入档文件的行文格式，针对天桥公司请示函所反映的问题，就规划变更的具体情形予以明确，并加盖单位公章，不存在违反行政机关出具公文写作惯例的效力性瑕疵，可确认其合法性。就其关联性而言，该份证据直接证明了2015年11月26日至2017年1月4日期间，应规划局重新审定建筑立面的要求，天桥公司经现场通知停止原外立面施工方案，重新设计外立面施工方案并报请审批的时间经过，该证据与一审期间天桥公司提交的建设项目设计方案审核意见单、幕墙规划调整中关于施工进程管理的工作联系单相印证，是对一审期间天桥公司关于规划变更导致延期交房的抗辩主张的确认及具体情形的说明，亦是对天桥公司请示函反映的延期交房争议的明确答复，与本案争议的延期交房是否存在不可预见、无法控制的客观施工障碍的主张具有关联性，对该组新证据予以采信。 本案系商品房预售合同纠纷所引发的系列案件，在审理过程中双方提交的商品房预售合同中，天桥公司与保利利签订于2017年2月11日的合同，约定交房日期为2017年7月31日。 现围绕本案争议焦点，就一审期间提交的证据认定如下：关于一审期间提交的两份《天桥相府工期延误工程联系单》所证明的创卫、创城期间，应西宁市建设局及环保局要求两次延期总计162天，系项目施工之不可抗力的主张。本院认为，2016年5月10日至2016年9月30日间的延期无建设局和环保局关于创卫要求导致延期的官方文件，亦未在工程联系单中明确创卫期间针对项目建设所提出的实质性整改要求，真实性存疑；2017年4月1日至2017年8月31日的延期主张与本案无关联性，本案的交房日期为2016年12月30日前。一审对上述证据的认定意见正确，对该组证据不予采信。关于一审期间提交的《青海省发展和改革委员会关于青海省城市新建房屋供电配电管理的暂行办法的通知》、费用申请、青海银行进帐单及客户回单、记账凭证、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、施工合同，此组证据仅仅反映出房屋供配电工程配套费的管理规程以及天桥公司缴纳配套费的相关记账凭证，其中电力安装工程施工合同系2017年10月签订，与本案2016年12月31日交房的逾期交房争议并无关联性。并未在此组证明材料中反映出供电设施管理要求导致的停工文件及停工联系单。一审对该组证据的认定正确，应予确认，一审期间谢莹敏提交的商品房预售合同、收据、收房会签单，天桥公司无异议，一审法院认定正确，予以采信。 双方当事人对一审判决认定的事实无异议。本院予以确认。 另查明，应西宁市规划局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经规划局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，于2017年1月4日报批，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。 本院认为，天桥公司就逾期交房主张免责的情形主要有：创卫、创城期间的停工整治，供配电施工延误，规划变更导致的外立面调整施工造成的工期延误。关于因创卫、创城期间的停工整顿导致延期162天应予免责的主张，因证据不足，不予支持；关于因供配电施工导致延期应予免责的主张，因证据的关联性欠缺，不予支持。关于天桥相府项目应西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误476天应予免责的主张，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍。但，规划变更仅涉及外立面的调整与优化，项目设计方案的确定及技术验算的进度属于其自主可控的事项，在主体结构完成，外立面施工基础条件完备的情况下，应积极推进工程进度，而案涉规划变更导致的外立面施工历时476天之久，且天桥公司于2017年2月11日与保利利签订商品房预售合同之时，正处于外立面调整施工阶段，在签订商品房买卖合同过程中天桥公司须考虑施工工期，确定交房时间，双方约定交房时间为2017年7月31日前，该合同所约定的交房期限足以说明天桥公司已经预期到该期限之前可以完成施工，达到交付条件。天桥公司并未在该期限前交付房屋，延误至2018年5月10日才实际交房，逾期交房282天，在此逾期期间内不存在难以克服的交房履行障碍。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，天桥公司应就其无故拖延交房282天的重大过失，在工期进度管理疏忽导致的不合理逾期范围内承担违约责任。依据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定的违约金计算方式，违约金应为282天*423371元*0.0003＝35817元。此节天桥公司的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决对逾期天数的事实认定错误，应予改判。关于天桥公司主张违约金过高的问题。商品房销售领域适用的商品房预售合同系房地产公司依据商品房销售行业惯例，参酌商品房建设营销中的通常风险预先拟定，在商品房预售阶段反复使用的格式合同，作为提供格式合同的天桥公司在制定合同过程中就应该考量违约金条款的合理性，且该违约金条款约束签约双方，因逾期交款承担违约金责任的业主一方并未就违约金计算方式提出异议，天桥公司亦未就违约金过分高于损失提出证据予以证明，该主张因证据不足、并未违反基于合同公平原则的效力性规范，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2218号民事判决为：青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付谢莹敏逾期交房违约金35817元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1340元，减半收取670元，青海省天桥房地产投资有限公司负担390元，谢莹敏负担280元；二审案件受理费1340元，青海省天桥房地产投资有限公司负担778元，谢莹敏负担562元。 本判决为终审判决。

审判长 付元泰 审判员 柳香芳 审判员 马秀芬 二○一八年十二月五日 法官助理周毛 书记员 李申年

附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

本院认为： 张丽萍与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。 商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2016年6月30日前将符合约定的合格商品房交付给张丽萍使用。在张丽萍依约于2016年3月18日交清购房款后，湘中房地产公司就应依约将商品房交付给张丽萍使用。因湘中房地产公司未能如约交房，张丽萍自行于2016年7月26日收房，视为认可湘中房地产公司交房义务已履行完毕。且张丽萍主张逾期交房违约责任未过诉讼时效。故一审判决湘中房地产公司按张丽萍已交购房款424476元为基数，以每日万分之一的标准承担2016年6月30日至2016年7月26日的逾期交房违约责任并无不当。 关于逾期办证违约责任问题，本案双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在张丽萍已自行缴纳契税和专项维修资金之日即张丽萍能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”规定，故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。张丽萍因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由张丽萍自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为张丽萍已付购房款的每日万分之一，即为12097.57元｛424476元x0.0001x285天（自2018年3月8日起至2018年12月18日止）｝是合理的。湘中房地产公司认为逾期办证是张丽萍自身原因导致，其公司无需承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 彭湘平 审判员 周晓 审判员 欧晓林 二〇一九年十二月二十八日 法官助理罗雪花 代理书记员 申雅梦

本院认为： 本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告已如约付清了全部购房款642905元，被告本应按合同约定在2018年9月30日前交付商品房给原告使用，但原告于2019年1月13日收到被告的交楼通知书，故本案逾期交房违约金应从交付房屋期限届满之次日即2018年10月1日起计至2019年1月13日止，共105天。根据《合同补充协议》第七条的约定，按照天数计算的逾期交房违约金为13501元（642905元x0.0002/天x105天），已超过商品房总价款的2%，现原告请求逾期交房违约金按商品房总房价款的2%计算，即12858.1元（642905元x0.02），合理合法，本院予以支持。 综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

限被告阳江建华汤始房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12858.1元给原告莫纯丰。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江建华汤始房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。

审判员 张耀丹 二〇二〇年七月十七日 法官助理陈蕴东 书记员 陈泳渝

附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任的基本形式】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

本院认为： 本案二审的争议焦点为：上诉人同汇房地产公司是否存在违约行为，是否应当向被上诉人雷杰支付逾期交房违约金；一审判决的违约金金额是否过高。本院根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评判如下： 一、关于上诉人同汇房地产公司是否存在违约行为，是否应当向被上诉人雷杰支付逾期交房违约金的问题。 上诉人同汇房地产开发公司与被上诉人雷杰签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》由同汇房地产开发公司拟定，合同中明确约定雷杰通过按揭方式支付房款，首付款47.66%即546290元，60万元通过银行按揭付款，以所购房作抵押。雷杰于当日按合同约定履行了支付首付款546290元的义务，并于2017年6月29日交付了维修基金11611元。需通过银行按揭付款的60万元，合同中已经明确委托由上诉人同汇房地产公司办理所购商品房抵押备案登记及他项权利登记。2017年8月24日，雷杰与中国建设银行股份有限公司泸州分行签订了《个人住房公积金委托贷款借款/抵押合同》，已配合办理案涉房屋按揭贷款，其余相关的抵押贷款手续应当由上诉人同汇房地产公司办理完成。上诉人同汇房地产开发公司其未能提供相关证据证明其已履行义务，亦未向本院提交证据证明银行未能放款的原因是因被上诉人过错所致，依法应承担举证不能的法律后果。上诉人同汇房地产开发公司称缴纳契税是上诉人能为被上诉人办理产权证及抵押登记的前置条件，其延期交房系基于被上诉人未支付案涉房屋购房款，而行使先履行抗辩权的理由均不能成立。《四川省商品房买卖合同（预售）》已明确出卖人向买受人交房的时间为2017年10月30日，上诉人同汇房地产开发公司于2019年7月24日才向被上诉人雷杰交房已构成违约，应当向被上诉人雷杰支付逾期交房违约金。 二、关于一审判决的违约金金额是否过高的问题。 按照双方签订的《补充协议》第五条，逾期交付责任中，第二项明确约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金的总金额最高不超过买受人已付购房款的10%。一审法院根据同汇房地产公司的违约情况，按照雷杰与同汇房地产公司的合同约定，确定违约金自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日按已交付房款总额的万分之三计算，并按双方约定，违约金额不超过已付款10%，即54629元。符合双方合同约定及客观事实，并无不当，本院予以支持。同汇房地产公司主张违约金过高，但未向法院举证证明，应承担举证不能的不利法律后果，其上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人同汇房地产公司的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2456元，由上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长 李慧至 审判员 曹天全 审判员 钟洁 二〇二〇年六月十日 书记员 罗玉欣

本院认为： 本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告已如约付清了全部购房款621349元，被告本应按合同约定在2018年9月30日前交付商品房给原告使用，但原告于2019年1月13日收到被告的交楼通知书，故本案逾期交房违约金应从交付房屋期限届满之次日即2018年10月1日起计至2019年1月13日止，共105天。根据《合同补充协议》第七条的约定，按照天数计算的逾期交房违约金为13048.33元（621349元x0.0002/天x105天），已超过商品房总价款的2%，现原告请求逾期交房违约金按商品房总房价款的2%计算，即12426.98元（621349元x2%），合理合法，本院予以支持。 综上所述，原告请求被告支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

限被告阳江建华汤始房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12426.98元给原告胡先考。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江建华汤始房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。

审判员 刘炎 二〇二〇年九月二日 书记员 曾凡格

附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。