本院认为： 何翊熙与丁磊在2010年10月25日签订的《租赁合同》是双方在平等协商的基础上达成的，为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：丁磊迟延交付2013年12月的租金，未付2014年2月和3月租金的行为是否构成根本违约，足以导致本案《租赁合同》解除？ 关于上述争议焦点，本院认为，由于何翊熙和丁磊在《租赁合同》中未就任何一方解除合同的条件进行约定，因此，《租赁合同》是否应予解除，应考察丁磊是否存在足以导致合同解除的法定事由。根据双方均认可的事实，何翊熙在丁磊迟延给付2013年12月及2014年1月的租金，且未交纳2014年2月和3月租金的情况下，于2014年3月下旬即向法院起诉要求解除与丁磊的《租赁合同》，对此本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，何翊熙作为出租方，并没有证据证实其在解除合同之前，已给予承租方丁磊一定的合理期限支付租金，现何翊熙直接诉请要求解除合同于法无据。其次，丁磊从2012年10月25日签订《租赁合同》之日起，一直能够按时给付租金，其迟延支付2013年12月及1月租金，未支付2014年2月及3月租金的行为的主观恶性不大，违约程度并不严重，丁磊亦明确向法庭表示其愿意按照合同约定将未交纳的租金补足，继续履行合同。因此，本院对何翊熙要求解除《租赁合同》的诉请不予支持。另外需要指出的是，丁磊作为承租方，应按照合同约定履行支付租金的合同义务，其应尽快补足未交纳的租金，而关于房屋用水和漏水问题，双方当事人可以另行协商解决。 综上所述，上诉人何翊熙的上诉请求于法无据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元（上诉人何翊熙已预交），由上诉人何翊熙负担。 本判决为终审判决。

审判长 王钢 审判员 温清华 代理审判员 李婷婷 二〇一四年十一月十四日 书记员 莫妮旎

本院认为： 本案二审争议的焦点为：1、王兴起与姜琳路签订的《商铺租赁合同》的实际相对方是谁。2、鑫地公司的主体资格是否适格。3、王兴起能否以案涉房屋存在漏水为由拒付租金，被上诉人是否因案涉房屋存在漏水构成违约并赔偿王兴起损失。4、一审法院是否违法增加及变更鑫地公司诉讼请求。现分别评述如下： 关于王兴起与姜琳路签订的《商铺租赁合同》的实际相对方的问题。本院认为，王兴起与姜琳路于2012年2月10日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，其合同条款对出租方和承租方均具有约束力。虽然王兴起主张在案涉商铺租赁关系中姜琳路是承租人，王兴起是次承租人，但结合各方当事人陈述、案涉商铺的实际履行情况、以及王兴起提交的租金收据来看，案涉商铺租赁期间的租金王兴起并未实际向姜琳路缴纳，而是由泰昌公司委托的员工徐鹏收取，房屋漏水后也是泰昌公司通过维修或免除部分租金方式进行处理。鑫地公司、泰昌公司与王兴起于2015年8月13日形成的《会议纪要》亦显示在姜琳路未到场的情况下，王兴起直接与泰昌公司、鑫地公司商讨房屋租金、漏水维修等问题。故应认定姜琳路已实际退出案涉房屋的租赁合同关系，案涉商铺的租赁合同关系相对方变更为泰昌公司，王兴起作为承租人租赁使用案涉商铺。因此，王兴起认为案涉商铺租赁合同关系中的承租人应当是姜琳路，王兴起是次承租人，与泰昌公司、鑫地公司没有合同关系的理由不成立，本院不予支持。一审法院判决解除王兴起与姜琳路签订的《商铺租赁合同》，应理解为一并解除王兴起与泰昌公司之间依照该合同而实际履行的事实上的房屋租赁关系。 关于被上诉人鑫地公司的主体资格是否适格的问题。根据泰昌公司与鑫地公司在成都市中级人民法院达成的（2014）成民初字第221号民事调解书及同日签订的房屋抵偿协议，案涉房屋的出租人权利义务自2014年3月24日起变更至鑫地公司，泰昌公司在庭审中亦对此进行了确认。鑫地公司、泰昌公司与王兴起于2015年8月13日形成的《会议纪要》也表明王兴起知晓案涉商铺的出租方已经由泰昌公司变更为鑫地公司这一事实，并在纪要中明确表示不行使优先购买权。故对王兴起认为鑫地公司主体不适格，无权向王兴起主张租金、腾退房屋的观点，本院不予支持。 关于王兴起能否以案涉房屋存在漏水为由拒付租金，被上诉人是否因案涉房屋存在漏水构成违约并赔偿王兴起损失的问题。本院认为，根据租赁合同第八条：“承租人在出租房屋使用过程中，如出租房屋本体出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知出租人或物管公司并采取有效措施，出租人应于接到承租人通知后三日内进行维修，维修费用由出租人承担。承租人有责任和义务保养维护出租人提供各项设备和设施，承租人不得以维修延误而拒付租金”。故一审法院认定案涉商铺是否漏水并不是拒付租金的事由，王兴起可以根据租赁合同行使包括解除权在内的其他方式进行救济，在此之前王兴起不能拒绝支付租金并无不当，本院予以维持。对王兴起提出的因案涉房屋漏水及垮塌导致其房屋装修、器材设备、房租等损失高达100万之多，被上诉人应当对此承担赔偿责任的上诉请求，因王兴起未提起反诉，本院不予审理。 关于一审法院是否违法增加及变更鑫地公司诉讼请求的问题。首先，一审中鑫地公司诉状请求是“解除王兴起与泰昌公司于2012年2月10日签订的《商铺租赁合同》”，本院认为，一审法院结合全案事实综合认定案涉商铺的出租方为泰昌公司，由于泰昌公司与王兴起之间未就事实上的租赁关系签署新的租赁合同，而是依照王兴起与姜琳路于2012年2月10日签订的《商铺租赁合同》来履行，故二者实属于同一法律关系，一审法院判决解除王兴起与姜琳路于2012年12月10日签订的《商铺租赁合同》并无不当。其次，一审中鑫地公司诉状请求是“要求王兴起立即支付所欠租金……共计532120元”，本院认为，由于本案时间跨度较长，鑫地公司在一审庭审中对于诉讼请求数额的增加，是基于案涉商铺被王兴起占有使用并拒付房租的同一事实下依据时间进程而做出的相应变更，对王兴起针对诉讼事项提交证据或质证并不形成障碍，一审法院对鑫地公司当庭变更的诉讼请求数额一并处理，并不违反民事诉讼法的立法精神，同时也有利于提高审判效率，避免当事人诉累。因此，王兴起主张一审法院违法增加及变更鑫地公司诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人王兴起的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9121元，由上诉人王兴起负担。 本判决为终审判决。

审判长 谌辉 审判员 赵韬 审判员 龚耘 二〇一七年十二月十五日 书记员 刘方祺

本院认为： 依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条关于“……当事人的再审申请超出原审诉讼请求的，不予审理……”的规定，季华溪再审请求赔偿精神损失10000元已超过其原始诉讼请求，本院不予审理。同时，双方当事人对解除《商场租赁合同》也无异议。因此，本案的争议焦点在于：合同解除后，中豪公司对季华溪所主张的各项损失应否承担赔偿责任。 按照双方签订的《商场租赁合同》第十条第1项的约定，季华溪从2013年10月起拒付租金的行为应视为根本违约。季华溪拒付租金，按照合同第十条第6项关于“乙方（季华溪）根本违约，甲方（中豪公司）有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残值补偿”的约定，季华溪在合同解除后无权请求返还履约保证金和装修损失。季华溪还要求中豪公司退还已交纳的物业管理费，但该笔费用系岳阳时代物业管理有限公司收取，季华溪要求中豪公司退还亦没有法律依据。中豪公司在合同履行过程中调整了合同约定的营业时间，此前，季华溪在中豪公司向各租赁户发放的《商城营业时间调查表》中以划勾签名的形式表达了相同的意愿，中豪公司为此还减免了季华溪一个月的租金，季华溪也已接受。现季华溪又以此主张违约损失有违诚实信用原则。季华溪还主张中豪公司还有负一楼缺建厕所、人行道占用出租、停开电子显示屏等违约行为，但未能提供充分的证据证明。同时，季华溪对自己主张的营业损失、可得利益和积压货物损失也没有提供充分的证据证实，不能认定。且原一审判决由中豪公司退还按合同约定可不予退还的履约保证金20000元已是对季华溪的损失酌情作出的补偿。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

维持本院（2014）岳中民一终字第389号民事判决。 本判决为终审判决。

审判长 胡中岳 审判员 李思球 审判员 王延红 二〇一六年八月三日 书记员 张倩

法院认为： 本院经审查认为：（一）1、关于张军亚是否有正当理由拒付和迟延支付租金。张军亚承租涉案房屋，应支付租金，其主张新燎原置业违约行为在先并给其造成经济损失，可以在原审提起反诉抵扣或者减免租金、赔偿损失，但其在原审时提起反诉又撤诉，故其主张不能成为拒付租金的理由，其损失可另案主张解决。2、关于张军亚行使不安抗辩权是否正确。不安抗辩权是在有先后履行顺序的双务合同中应先履行义务的一方有确切证据证明对方无法履行合同义务时得以中止履行合同以确保自身合法权益，本案中，张军亚与新燎原置业签订的租赁合同中约定租期五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，租金按年缴纳，从第二年度开始张军亚每次提前一个月向新燎原置业缴纳本年度租金；新燎原置业与涉案房屋业主约定的房屋返租日期为2018年9月30日，张军亚未提供确切证据证明新燎原置业无法在2018年9月30日之后继续履行涉案租赁合同，且在拒付租金时未履行通知义务，其应在2018年8月30日前向新燎原置业支付第二年度的租金。故原审认定张军亚违约，承担支付租金的义务并无不当；（二）经查阅一审庭审笔录，张军亚自认其向新燎原置业支付100万元保证金和50万元租金，并未提出还有10万元租金已支付；其在再审审查阶段提供的收条中显示“今收到张军亚壹肆拾万元”，无法说明是何人所出具，且数额与其主张的现金10万元不符，该证据与待证的事实没有关联性，不符合新证据特征，故原审认定张军亚欠付第一年租金10万元并无不当。综上，张军亚的申请理由均不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回张军亚的再审申请。

审判长 李慧娟 审判员 于保林 审判员 张琳 二〇一九年五月六日 法官助理孙印 书记员 乔宇

法院认为： 本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 一、王跃平拒付租金的行为是否符合不安抗辩，是否构成违约。 本案中，根据法院查明事实，2017年2月22日，因马卫平涉及诉讼，涉案房屋被西平法院查封，2018年7月25日，西平法院就涉案房屋发出网拍公告。2018年8月26日，案外人杨某通过竞买以最高应价胜出。后杨某告知王跃平网拍事宜，并向其出示了《网络竞价成功确认书》。而王跃平与马卫平签订的房屋租赁合同采用的是预付一年租金的方式付款，王跃平在付款期限来临前已明确知晓涉案房屋不仅涉诉，而且已进入到了执行拍卖程序，依据上述事实，王跃平有理由相信马卫平可能在一年期内随时丧失履约能力，故法院据此认定王跃平拒付租金符合法律规定的行使不安抗辩权，并无不当。马卫平主张自己已采取了积极措施以消除王跃平的不安，但并未提交充分证据证明其主张成立，本院对此不予采信。 二、双方房屋租赁合同的解除时间和解除依据。 马卫平主张系王跃平违反合同约定不按期支付房租的违约行为造成合同解除，但根据法院查明的事实，王跃平拒付租金符合不安抗辩的法定事由，故不构成违约，马卫平以此为由主张合同解除，缺乏法律依据。马卫平在未消除不安抗辩因素的情况下，多次采用锁门的粗暴方式，试图迫使王跃平立即支付租金，其行为严重干扰了王跃平的正常经营活动，并最终导致了王跃平腾空搬离了涉案租赁房屋，租赁合同无法正常履行。本院认为，考虑到案涉房屋依然登记在马卫平名下，王跃平在行使不安抗辩的过程中亦未就合同继续履行的合理方式与马卫平进行有效协商，而王跃平又因马卫平暴力锁门于2019年9月24日腾空了涉案房屋，双方租赁合同已经不具备继续履行的条件，故一审法院根据一审庭审情况认定双方于2019年12月2日协商一致解除房屋租赁合同，并无不当。 法院根据查明事实所作判决并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确。马卫平申请再审的理由不能成立。马卫平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回马卫平的再审申请。

审判长 段春梅 审判员 肖菲 审判员 李炜 二〇二一年三月三十日 法官助理王瑞娜 书记员 姜梦