一图读懂《广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引》

裁判要旨：

小区业主在自有车位上加装充电设施系对车位的合理使用。在未对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响的情况下，物业服务公司不得径行以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全需征得小区业主同意为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务公司发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理职权予以制止、纠正，相关权益人也应当配合物业服务企业的监管。

裁判要旨：

业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。

裁判要旨：

业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

裁判要旨：

业主委员会的选举产生涉及的是全体业主的共有利益，而非单个、少数业主的私人权益。从功能设置上看，法律设立业主委员会的初衷，就是让业主的利益最大限度地获得保障。行政机关对业主委员会的备案行为适用形式审查。从性质上分析，业主委员会备案是行政机关对业主委员会依法成立、具备主体资格等事实给予认可、证明的行政行为，属于行政确认。鉴于备案制度设置目的在于通过备案使业主委员会取得合法身份，而非用于限制备案事项法律效力的发生，在法律未规定需进行实质审查的情况下，政府相关部门对于业主委员会申请的备案事项，只对是否具备形式材料进行书面审查，至于选举情况等材料是否真实则由申请人负责。业主对于业主委员会备案行为享有的诉权实质为集体诉权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条对业主的诉权有数量上的限制，原因在于：一是业主享有的诉权，应该滞后于业主委员会的诉权；二是业主的诉权是集体诉权，即不是每个业主都享有，而是达到一定比例的业主方可提起诉讼。依此，就业主委员会备案行为而言，在业主委员会不起诉情况下，必须超过特定比例的业主们才具有原告资格。

5. 广东法院司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例之三

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

裁判要旨：

实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。

6.广东法院司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例之四

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

裁判要旨：

物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。

裁判要旨：

虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。

裁判要旨：

物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。